Marché de la location au Canada, T1 2026 : Les loyers chutent, l'inoccupation à des sommets

Après près d'un an et demi de baisses ininterrompues, le marché canadien de la location entre dans un tout nouveau chapitre. Le loyer moyen national demandé a chuté à 2 030 $ en février 2026, soit une baisse de 2,8 % d'une année sur l'autre et son niveau le plus bas depuis 33 mois, marquant le 17e mois consécutif de baisse des loyers. Pour la première fois depuis plus de six ans, le ratio loyer/revenu est passé sous le seuil d'abordabilité de 30 %, pour s'établir à 29 %.

Mais les moyennes ne racontent qu'une partie de l'histoire. Si la plupart des grandes villes connaissent un allègement des loyers, le rythme et l'ampleur de la correction varient considérablement d'une côte à l'autre, entre les appartements en copropriété (condos) et les logements expressément bâtis pour la location, et entre les centres urbains et leurs banlieues. Cet article décrypte la situation actuelle — ville par ville, d'est en ouest — et ce que cela signifie si vous louez, déménagez ou investissez dans l'immobilier canadien.

Aperçu du marché locatif canadien

Le marché national de la location au T1 2026 est défini par trois forces convergentes :

1. Baisse de la demande. Le Canada a enregistré sa première baisse de population d'une année sur l'autre depuis la Seconde Guerre mondiale à la fin de 2025, entraînée par une réduction spectaculaire des résidents non permanents. L'immigration ayant baissé de 18 % par an et le resserrement des politiques fédérales concernant les permis d'études et les travailleurs étrangers temporaires ont considérablement ralenti la demande dans les villes qui dépendaient auparavant des nouveaux arrivants.

2. Augmentation de l'offre. La SCHL a signalé que le taux d'inoccupation national des logements spécialement conçus pour la location a bondi à 3,1 % en 2025 (contre 2,2 % en 2024), dépassant ainsi la moyenne sur 10 ans. Un achèvement record de nouveaux logements locatifs arrive sur le marché en même temps que la demande fléchit.

3. Incertitude macroéconomique. La Banque du Canada a maintenu son taux directeur à 2,25 % en mars 2026, un deuxième maintien consécutif. Le PIB s'est légèrement contracté au quatrième trimestre 2025, le taux de chômage est monté à 6,7 % en février, et la volatilité mondiale de l'énergie continue d'assombrir les perspectives.

Bilan national des loyers (février 2026)

Les loyers des condominiums ont connu la chute la plus prononcée (-5,1 % sur un an), reflétant une offre excédentaire d'unités détenues par des investisseurs, notamment à Toronto et Vancouver. Les logements spécialement conçus pour la location ont mieux résisté (-1,9 %).

Les marchés de banlieue à proximité des plus grandes villes canadiennes ont connu des baisses spectaculaires : Oakville (-14,6 %), New Westminster (-12,8 %), Surrey (-11,3 %), Vaughan (-11,0 %) et Kanata (-10,1 %).

Analyse de la côte Ouest

Vancouver

Vancouver demeure l'une des villes les plus chères au Canada, bien que l'abordabilité s'améliore pour la première fois depuis des années.

• Médiane 1 chambre : 2 390 $/mois (Zumper, mars 2026)
• Moyenne 2 chambres : environ 2 900 $ pour les condos
• Grand Vancouver (1 ch. non meublé) : 2 061 $/mois (liv.rent, mars 2026)
• Taux d'inoccupation : 3,7 % — le plus élevé depuis 1988 (SCHL)

Le taux d'inoccupation record est attribuable à une vague de nouveaux immeubles locatifs et à une baisse de la demande des étudiants internationaux. Les propriétaires offrent de plus en plus d'incitatifs pour attirer les locataires. En Colombie-Britannique, l'augmentation maximale autorisée des loyers pour 2026 est plafonnée à 2,3 %, liée à l'IPC.

Certains quartiers demeurent cependant très onéreux : West Point Grey / UBC affichait une moyenne de 2 791 $ pour un appartement d'une chambre non meublé en mars.

Calgary

Le marché locatif de Calgary est en transition, avec des loyers qui modèrent la croissance rapide observée après l'essor de 2022.

• 1 chambre non meublé : 1 490 $/mois (liv.rent, fév. 2026)
• Moyenne tous les types : 1 610 $ à 1 870 $ selon les sources
• Tendance provinciale : l'Alberta affiche une baisse de 4,6 % sur un an

Calgary offre un rapport qualité-prix considérablement meilleur que Vancouver, et l'industrie technologique croissante associée à un coût de la vie abordable continue d'attirer.

Edmonton

Edmonton reste l'un des marchés de grandes villes les plus abordables au Canada.

• 1 chambre non meublé : 1 237 $/mois (liv.rent, fév. 2026)
• Moyenne tous les types : 1 344 $ à 1 590 $
• Prévisions SCHL (1 ch.) : 1 100 $ à 1 250 $

C'est un véritable attrait pour les nouveaux arrivants et les étudiants, bien que le dur climat hivernal puisse poser des défis pour ceux sans véhicule.

Analyse de la côte Est

Toronto

Toronto connaît une correction importante de son marché locatif.

• Moyenne 1 chambre : 2 183 $ (Rentals.ca, fév. 2026) — baisse de 7,2 % sur un an
• Moyenne 2 chambres : 2 801 $ (Rentals.ca, fév. 2026) — baisse de 8,6 % sur un an
• Taux d'inoccupation : 3,0 % (SCHL)

Cette baisse est alimentée par une surabondance de nouveaux condos frappant le marché locatif et par l'affaiblissement de la demande des étudiants internationaux. Les propriétaires proposent des concessions allant des mois gratuits au stationnement gratuit.

La directive de l'Ontario limite l'augmentation des loyers en 2026 à 2,1 %. Toutefois, les logements occupés pour la première fois après le 15 novembre 2018 sont exemptés du contrôle des loyers.

Montréal

Montréal continue d'offrir le meilleur rendement parmi les grandes métropoles canadiennes, bien que son avantage se réduise.

• 1 chambre non meublé : 1 588 $/mois (liv.rent, mars 2026)
• Centre-ville (1 ch.) : 1 815 $/mois
• Moyenne tous les types : 1 571 $ à 1 875 $

Le système québécois de calcul des loyers a été réformé avec de nouvelles normes entrées en vigueur le 1er janvier 2026. La méthode simplifiée repose désormais sur quatre variables clés. Le TAL (Tribunal administratif du logement) recommande une hausse de base de 3,1 % pour les baux renouvelés entre le 2 avril 2026 et le 1er avril 2027.

Ottawa

Le marché à Ottawa s'assouplit également.

• 1 chambre : 1 945 $ à 1 960 $ (janv.-fév. 2026)
• Prévisions taux inoccupation : 3,6 % à 3,8 % en 2026

Des quartiers suburbains comme Kanata ont vu les loyers demandés chuter de 10,1 % sur un an.

Halifax

Halifax présente un cas unique : les loyers restent élevés malgré la hausse des logements vacants.

• Médiane 1 chambre : 1 995 $ (Zumper, mars 2026)
• Taux d'inoccupation : 2,7 %

Le marché tendu d'Halifax résulte d'une croissance démographique rapide rendue possible par l'immigration dans l'Atlantique, compensant en partie la tendance à la baisse nationale. Le rythme des hausses ralentit tout de même (-3 % sur 1 an).

Comparatif : Côte Ouest contre Côte Est

<img src="/images/blog/canada-rental-20260324-comparison.png" alt="Comparatif du marché de la location sur la côte Est et la côte Ouest" className="w-full h-auto rounded-xl border border-border shadow-lg my-8 object-contain bg-background" />

Mises à jour politiques et perspectives futures

Contrôle des loyers (2026)

• Colombie-Britannique : Limité à 2,3 % avec un préavis de 3 mois.
• Ontario : Limité à 2,1 % (exemptions pour les bâtiments très récents).
• Québec : Hausse de base recommandée de 3,1 % (selon le nouveau système du TAL).

Pénurie de nouvelles offres d'ici 2028-2030

Les mises en chantier d'immeubles en hauteur diminuent, en particulier à Toronto et à Vancouver. Les annulations de projets augmentent en raison de coûts de construction élevés. La SCHL prévoit que cela causera une nouvelle pénurie d'ici 2028 à 2030.

Guide de location pratique pour 2026

Éviter les escroqueries : Méfiez-vous des loyers nettement inférieurs au marché, des propriétaires qui prétendent être à l'étranger ou qui vous demandent de virer un dépôt avant de visiter l'appartement. Les nouveaux arrivants doivent s'assurer de ne jamais fournir leur Numéro d'assurance sociale (NAS) avant qu'une véritable candidature formelle ne soit prête à être signée.

Conclusion

Le marché de la location canadien au T1 2026 connaît une correction majeure. Propulsé par la baisse de l'immigration, la hausse des stocks et les vents contraires de l'économie, c'est un marché beaucoup plus favorable aux locataires qu'il y a quelques années. Les locataires qui peuvent verrouiller un nouveau bail peuvent bénéficier d'agir dans les prochains 6 à 12 mois.

Avertissement : Les informations contenues dans cet article sont présentées à des fins de référence uniquement et ne constituent ni des conseils d'investissement, ni des conseils juridiques. Veuillez vérifier les conditions actuelles du marché avant toute décision importante.